创作说明：文中人物、来信及经营情节为场景化叙事，用于讨论经营问题，不代表真实客户访谈、项目案例或经营效果承诺。
去年十月，我陪一位做美容的老板娘去看铺。
那天是周六下午两点，太阳正好，那条街上人流不断，隔壁奶茶店的队排到了马路牙子上。中介把钥匙串转得哗哗响："姐，这铺子很抢手，昨天下午还有人来问，您今天要是定不下来，我真留不住。"
她站在铺子中间转了一圈：采光好，格局方正，门口人来人往。四十分钟，拍了板。
接手第三天，问题来了。铺子正对着夜市入口，喇叭从晚上七点响到十一点；客人躺在床上做脸，头顶是美容仪的嗡嗡声，耳朵里灌进来的是隔壁摊主的吆喝，炸串的油烟味顺着门缝钻进来，精油味都盖不住。做脸的客人开始投诉，投诉两次，第三次就不来了。
撑了四个月，亏着转让费走的。四万八，加上白扔进去的装修。
她后来跟我说过一句话，我记到现在："我不是输给生意，我是输给天黑之后的那两个小时——我一次都没去看过。"
先说结论：好铺面是挑出来的，不是中介吹出来的。
中介带你看铺，时间是他挑的，路线是他设计的，话术是练过的。
看铺是人家的主场，清单才是你的主场。
这九条不保证你挑到宝，但能帮你排掉八成的坑。看铺那天带上，站在门口逐条过。
一、白天晚上各去一次
很多铺子，白天和晚上是两条街。
现场怎么执行：工作日去两次，周末去两次，其中各留一次给天黑以后——加起来四趟，一趟别省。中介约你，永远约在铺子最好看的时段，你要看的，恰恰是他不让你看的那个时段。
周末的旺，和工作日的旺，也不是一回事。做晚上的生意（夜宵、烧烤、足疗），重点看晚上八点这条街上到底有没有人；做写字楼生意的，反而要盯周一中午十二点那波。
开头那位老板娘，就折在这一条上：她只看了周六下午。
二、站门口半小时，数人头
"人流大"是中介说的，人头要你自己数。
现场怎么执行：跟第一趟看铺合着跑。每次站在铺子门口掐表半小时，手机备忘录开两列——左列记"路过"，右列记"进店"，过来一个人画一笔，拿正字数。别站在中介旁边数，聊天会把注意力带跑；站到马路对面，或者旁边奶茶店门口，整条街看得更清楚。
数完做个除法：一百个路过的，几个进了你这类店。做美甲的可能三个，卖奶茶的可能十几个——具体几个不重要，重要的是这个数是你自己数的。
我见过一份笔记，写得密密麻麻：同一段路口，工作日中午过了一百零三人，周六下午过了两百四十一人。差出一倍多，这还只是"路过"这一列。数字不用精确，但必须是你自己数的。
三、水电容量够不够
做餐饮的、洗车的，这一条能直接判死刑。
现场怎么执行：当场找到管理处，问三句——用电是民电还是商电？容量多少千瓦？能不能增容、增容排队要等多久？
有的地方增容要排两三个月队，装修工期等不起。这一句不问，后面全白干。做餐饮的加问一句：有没有燃气，能不能接。用水大的店（美容、烘焙、洗车），再让水电工看一眼水管口径和电箱空位。
四、排烟排水，能不能改
楼上住没住人、物业让不让打孔，比租金更要命。
现场怎么执行：别问中介，当面问物业："排烟管道能不能改？往哪里排？"让他在纸上画给你，嘴上说的不算数。
再抬头看楼上：几层、窗户开没开、晾没晾衣服。楼上有住户的，重餐饮基本别碰——投诉一次，停一次。
蹲下来看下水：是直排还是同层沉淀，以前堵没堵过。这一条问物业，比问房东实在。
五、消防通道和改造限制
现场怎么执行：绕铺子走一整圈，看消防通道有没有被占、安全出口有几个；问清楚哪些墙能动、哪些动不了——承重墙动一根，全盘重来。
别等装修图画完了，才发现格局过不了消防，图纸钱都白花。
商场铺再加一问：装修期有没有免租，免租几个月，写不写进合同。
六、上一家为什么走
房东给你的版本，通常不是全部。
现场怎么执行：去隔壁两家店各买瓶水，付钱的时候顺势开口："老板，跟您打听个事——这铺子一年换了几个了？上一家干了多久，为什么走？"
买水那几块钱，是你能买到的最便宜的调研。隔壁没有利害关系，说的话最便宜，也最真。
一年换三家的位置，租金再便宜，也要多想一层：要么是铺子本身有毛病，要么是这排铺子整体有问题——门口修路、物业难缠、商圈整体在往下走。
七、房东是谁
警惕二房东。
现场怎么执行，三个动作。第一个动作：签约前开口要两证——房产证和身份证，两个名字对得上，才往下谈。第二个动作：对不上就问一句"您跟产权人是什么关系"，要求出示大房东的书面委托，口头答应不算。第三个动作：拿着地址去物业核对一遍业主登记信息——物业系统里的名字，比嘴上说的可靠。
跟二房东签，他哪天跑路、大房东收铺，你的装修就打了水漂。
转租条款、涨租条款，逐条看完再落笔；房东证件拍个照，留个底。
八、这位置能不能办你行业的证
证办不下来，铺子再好也开不了张。
现场怎么执行：拿着具体地址，跑一趟政务大厅窗口，当面问。别只打电话——电话里得到的多半是"原则上可以"，窗口的答复才算数。
餐饮看食品经营许可这个地址办不办得下来；美甲、宠物、汽修，各有各的门槛；托管、培训类，还有消防和场地的硬杠杠。
上一家留下的证能不能接着用，也当面问清——多数证跟人不跟铺，换了经营者要重办。
九、门口停车和上下货
现场怎么执行：自己开一趟车去，亲测门口能不能临时停靠、能停几分钟；再走一遍卸货的路线，看有没有台阶、有没有坡。
做干洗的、搬水的、开水果店的，一天上下好几趟货，门口差三级台阶，天天都是成本。
客人找不着地方停车，扭头就去下一家。
晚上再看一眼路灯：黑灯瞎火的门口，客人是不敢进来的。
看铺当天的装备清单
四样东西，出门前装进包里。
充电宝：数人头要亮半小时屏，拍门头、录物业答复也要电，手机撑不满一下午。
卷尺：量门头宽、量进深、量门口台阶。中介嘴里的"六十平"，和自己量出来的经常不是一回事——自己量的数才算数。
备忘录：数人头的两列、问出来的千瓦数、隔壁老板的原话，当场记。回家再回忆，数字会自动变好看。
一颗慢下来的心：前三样是替你记的，这一样是替你拦的——拦住那个"今天不定就没了"的自己。笔一落、定金一交，前面九条就全作废了。
最后说一句：这九条不用背，存着就行。
看铺那天掏出手机，站在铺子门口一条一条过。
中介越催"这铺子很抢手"，你越要慢——抢手的铺子，专抢签得快的人。
开面馆的、做干洗的、办驾校报名点的，都一样：九条过完，笔才握得稳。
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